深圳One Avenue 卓悦中心项目评析

项目基本概况

One Avenue 卓悦中心——深圳中心的超级“巨无霸”商业，是金地集团、卓越集团、大百汇集团三大房企携手铸造的商业巨著，耗时十一年之久。

（One Avenue卓悦中心区位图  来源：One Avenue卓悦中心官方公众号）

One Avenue 卓悦中心依托于约140万方大型综合体“深圳中心”，将打造28.6万方超大体量的“mall+商业街区”的复合型商业旗舰。项目定位集商业、文化、艺术、娱乐等多重功能于一体的国际商业时尚新中心，规划了800米长的中央大街和东西南北四大商业区。从区位优势看，地铁1号线、2号线、3号线等多条地铁将于此交汇，覆盖多个地铁站出入口，且项目北面与规划中的岗厦北交通枢纽无缝衔接，拥有深圳罕见的“双地铁直通层”。

9月12日，One Avenue 卓悦中心正式隆重开业，这个兼顾先天“地标气质”与后天“丰富内涵”的商业项目使其本身获得了多方的高度关注。不仅业界同行组织多次考察学习，媒体记者更是争先报道，好评如潮。那么，如此独一无二的商业“天元”，大又人会有怎样的观点呢？

深圳第一商业C位是One Avenue 卓悦中心，那么One Avenue 卓悦中心的核心标杆在哪？

One Avenue卓悦中心作为福田CBD的地标级商业中心，拥有18.6万㎡的超大体量，未来对标的是国际大都市地标级购物中心，它对商业的思考和模式的创新，也许能让我们窥见未来商业改革的方向。从One Avenue的项目定位上来看，其拥有最密集的超高消费力商务人群和住宅人群，高端商业基础雄厚，可塑性很强。但开业后发现，整体的业态规划是中规中矩的，零售品牌占比较高，而能留住客流量的儿童游乐和配套相对较少。现阶段开放的东区、西区和北区，三大主题各具特色，但对于整个项目来说，到底哪一个是核心标杆呢？不知所云。

工程建筑：如今的One Avenue 建筑是否真实还原了十多年前的设计图纸？

不同于传统的垂直型商业形态，“One Avenue卓悦中心”以开放式街区形态亮相福田，呈现“4个mall+1条中央大街+2个独栋”的建筑格局。十年前的建筑设计风格，放在当下审美标准呈现出来仍然有他的特色，可想而知，当时的设计思维是超前的。但内装设计与改进工作做得并不细致，包括色彩、施工工艺、材料、公共空间、地面与室内导视等。都有些许瑕疵，使得最终呈现的效果差强人意。

（左：电梯内导视图  右：楼层指南纸质版）

从上面两图可以看出，内部动线规划较乱。电梯位于西区，进去之后下意识地会以为L2层可以同时去到BANXIAOXUE班晓雪、炳胜品味，而事实是BANXIAOXUE班晓雪在西区，炳胜品味在东区，东西两区并不连通。

(两个MALL之间的连廊)

8扇大门组成的连廊，繁琐又拥挤。相比万象天地的消防门，在导视上有所欠缺，卓悦中心的消防门上的只有交通方式和厕所，而万象天地消防门则还有品牌导视。

（地下停车场人行通道、车行通道）

(地下停车场墙纸设计)

 四层螺旋式停车场的导视设计、车流动线规划的还是相当不错，吊顶设计的优势在于，当你进入停车场，会在第一时间看到商场入口，并且灯光通明，很容易找到；人行通道、车行通道划线分开，既安全美观又提升档次；墙纸应用于地下停车场的设计，实属第一次看到。所以，整个停车场的规划设计还是相当硬核！

品牌：品牌招商框架搭建到位，首进和特色并驾齐驱

据了解，One Avenue卓悦中心的招商团队对此项目付出了六七年的心血，从框架搭建到品牌落位，事事亲历亲为，才有了总体85%开业率的完美答卷。餐饮、零售、生活配套的占比均衡，品类规划也是丰富多元。全场300多家品牌，超100家餐饮品牌，涵盖中、西、日、韩、意等不同菜系，汇聚大量特色首店。

餐饮品牌方面，目前有首进品牌：山东老家，新加坡乐天集团的乐鸡功夫烧鸡，老房子旗下的辣图，太兴旗下的敏华冰厅。

（辣图）

辣图是老房子餐饮集团旗下的子公司，是一家“非典型”川菜馆，专注川菜的同时还很爱玩。9月13日在One Avenue卓悦中心火热开场，55道新川菜创意料理献上，615平方米披红挂彩任你打卡，用热辣回敬平淡无奇。

（山东老家小馆）

山东老家则是一家以经营精品鲁菜为主的饮食连锁企业，精选鲁粤川湘等经典菜式，融汇了各种南北风味。此次选择以小馆的形式呈现，温馨高雅的就餐环境，更契合福田CBD多类消费者的小资需求，是深圳请客会友首选之地。

（敏华冰厅）

火爆香港的茶餐厅——敏华冰厅首次来到了深圳，以后再也不用跑去香港排队了。敏华冰厅始创于1973年，到现在依然很受欢迎，不少明星都是他家的座上客！

（Tomacado花厨包铺状态）

Tomacado花厨，一个以花为主题的餐厅以其优美高雅的姿态正式走向深圳卓悦中心，精致的装修设计、美味新鲜的食材，是深圳网红打卡必选地。

（意大利生活家居第一品牌KASANOVA）

意大利生活家居第一品牌KASANOVA大中华首家体验中心正式落户深圳CBD One Avenue卓悦中心。店内除了有精致生活方式的家居产品，还将跨界轻餐饮，带来全新的消费体验。

(韩国CGV旗舰影院)

主力店方面，此次开业以韩国CGV旗舰影院头阵亮相，这是除首尔之外 CGV 在全球打造的第二家Art House艺术影院，影院跨揽五层，分为10个特色影厅，其中引入了深圳首个IMAX激光屏。

另外，极具美国街头潮流属性的“CONCEPTS”，是最早开始将球鞋、滑板、滑雪板、潮流服饰、时装、科技运动配饰、街头文化放在同一个屋顶下的生活方式集合店之一。华南首家门店现已落户One Avenue卓悦中心，未来将成为潮牌粉丝们不可多得的“朝圣之地”。

（1号门的街铺未开业状态）

唯一遗憾的是L1层，以轻奢作为主调，但开业率很低，影响整个购物中心的客流量，导致L2/L3/L4/L5的客流量稀少，场面冷清。这就是所谓的“一荣俱荣，一损俱损”。

营销宣传：开业初期的营销活动去哪了？

开业之际，卓悦中心邀请了6位活跃在国际的知名艺术家，以雕塑、艺术装置、插画等多种形式，联合开启“Fashion Street创作季”。还与法国知名时尚杂志《嘉人marie claire》联合，以“都会时尚”为主题，联合多个时装品牌共同走秀的活动。另外，还有Pop Up 快闪店、One Festival志趣生活节等商场活动。除此之外，没有看到任何关于品牌的营销宣传活动，也没有看到商场与品牌联合互动的环节。

（One Festival志趣生活节）

(新概念居酒屋品牌“Torisawa鸟沢”快闪店)

正常来说，每个新场在开业前期都会提前与品牌、招商团队达成一致目标，如：业绩目标、货品、人员配置、需要什么样的协助配合等，所有要求协调到位，直奔客流目标和业绩目标，鼓励商铺多开展营销活动，吸引关注，竭尽全力打造一个客流量多、成交量高的良性循环氛围。以精确饱满的数据推动后期的招商和运营，为第二阶梯品牌入驻营造超旺的人气氛围。而这些常规措施并没有在One Avenue卓悦中心看到，以至于开业不到一个月，整个场地人气不旺。

（大又团队考察图）

总之，作为市场聚焦多年、福田区等待已久的旗舰街区式商业，One Avenue卓悦中心虽未能以重奢品牌整齐亮相，深表遗憾。但坐拥CBD的区位优势，相信迟早能够为深圳带来令人期待的全明星品牌阵容。